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Le contrat en viager forme une sorte de jeu de hasard régulé par la Loi. Le contrat en viager est un contrat considéré aléatoire comme le jeu du hasard.
L’impossibilité pour une partie d’invoquer la lésion a été accepté par l’aléa. En effet, le préjudice qu’éprouve l’une ou l’autre partie dans un contrat ou dans un partage lié par le viager est exclu.
En droit privé français, la lésion est un important défaut d’équivalence entre les prestations des parties au moment de la conclusion du contrat.
Le contrat de rente viagère fait partie des contrats considérés légalement comme aléatoires.
Le viager comme principe
Acheter un logement en viager est possible pour toute personne ayant la capacité juridique. Plusieurs personnes peuvent profiter d’une rente viagère. (ex : époux ou autres indivisaires).
Il s’agit d’une forme de vente immobilière : une personne vend sa maison en contrepartie d’une rente, en pouvant si elle le souhaite conserver, le droit d’y résider.
L’acheteur, appelé aussi « débirentier » est la personne désignée comme étant celle qui doit payer la rente viagère.
Le vendeur appelé aussi « crédirentier » est celui ou celle qui bénéficie de la rente viagère. Le vendeur conserve la jouissance du logement jusqu’à son décès.
L’intérêt du viager
Pour l’acheteur, c’est un moyen d’échelonner la dépense d’acquisition d’un bien immobilier. Pour le vendeur, le viager est une formule qui lui permet de s’assurer d’un revenu régulier jusqu’à la fin de ses jours.
En effet, si le vendeur conservait la propriété de son bien, il ne pourrait pas profiter du capital qu’il détient et celui-ci reviendrait à ses héritiers.
C’est aussi une formule bien adaptée pour les personnes qui n’ont pas d’héritiers, et peut-être intéressante dans certains cas. Le vendeur fait don du « bouquet » à son ou ses enfants qui en profite(nt) immédiatement.
De plus, vendre en viager peut régler la question de la succession et s’il n’y a pas d’autres biens immobiliers d’éviter le recours à un notaire pour la succession, qui ne devient alors pas obligatoire.
Les risques
Pour l’acheteur (le débirentier), le viager comporte essentiellement 3 risques:
- Le risque de longévité
- L’évolution du prix de l’immobilier
- La fixation du prix de vente
En outre, l’acheteur fait un pari sur la longévité du vendeur. Ce pari peut être gagnant ou perdant.
Le viager comme contrat
Le viager est considéré comme étant un contrat défini par le Code Civil étant “aléatoire”. Il s’agit d’un système de vente encadré par la Loi.
L’impératif du viager, sans le respect duquel le contrat serait nul, est que l’acquéreur (débirentier) ne doit pas être au courant d’un problème de santé du crédirentier : il faut un aléa.
Le Code civil rappelle que le contrat de rente viagère est nul si le vendeur est mourant ou très malade (absence d’aléa). Le contrat peut prévoir le versement d’un capital initial, appelé le bouquet.
Le montant définitif du prix de vente dépend de la date du décès du vendeur (crédirentier). La date du décès ne devant pas être connue ou prévisible.
Dans ce cas, le calcul de la rente en tient compte. L’équilibre entre bouquet et rente reste librement négociable entre le vendeur et l’acquéreur. La rente doit être indexée à un indice de référence.
Un notaire doit rédiger le contrat. L’acheteur acquiert le Bien en tant que propriétaire dès la signature de l’acte.
Le bouquet est la partie du prix payée comptant à la signature du contrat de vente. Le bouquet n’est pas obligatoire. Lorsqu’il existe, son prix est librement fixé par les parties. En général, le bouquet équivaut à 30% de la valeur totale du bien.
La rente correspond à la valeur réelle du bien. Elle peut être mensuelle, trimestrielle ou annuelle et payable d’avance ou à terme échu. Son montant est estimé en fonction de plusieurs critères parmi lesquels :
- l’âge et l’espérance de vie du crédirentier,
- la valeur du bien,
- les loyers qu’il pourrait percevoir si le logement était loué.
C’est le notaire qui calcule le montant de la rente en fonction de barèmes.
Les parties peuvent également insérer dans l’acte de vente une clause d’indexation permettant la révision automatique du montant de la rente suivant, par exemple, un indice publié par l’Insee.
Le viager comme jeu de hasard…
Les jeux de hasard étant régis par le Code civil, les dispositions du code civil relatives au jeu et au pari sont établies par la Loi 1804-03-10 promulguée le 20 mars 1804. Le concept de viager est en effet très ancien. Sous les empires babylonien, égyptien et romain, le viager existait déjà. Et Charles II introduit le viager en France.
Ces conventions sont placées hors du droit car dépourvues d’effet. Il s’agit alors de contrat aux caractères exceptionnels spécialement inséré par les Codificateurs.
Le viager est en effet considéré par la Loi et encadré pénalement par celle-ci comme étant un jeu de hasard…
Le vendeur ainsi que l’acquéreur ne savent ni l’un ni l’autre s’ils effectuent une bonne affaire.
Les chiffres clefs du Viager en France :
- 78% : vente en viager qui ne portent que sur une tête (un seul crédirentier)
- 79 ans : âge moyen des crédirentiers
- 48 ans : âge moyen des débirentiers
- 31% : Part moyenne du bouquet dans le prix d’achat
- 71% : biens vendus en viager occupés
Source : Base immobilière des notaires en France